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一般来说，房屋产权由房屋所有权和土地使用权组成。房屋所有权属于个人产权，是私有财产权;土地使用权是国家向组织、机构和个人转让的使用权。根据土地规划的不同用途，土地的最高使用寿命分为40年、50年和70年。
土地使用年限自开发商取得土地使用权之日起计算，即开发商签订土地使用权出让合同之日起计算。土地使用权期满后，使用人要求继续使用的，国家不得收回土地使用权，可以按照规定申请续期。
土地使用权年限50年与70年的主要区别体现在以下几个方面：
1、土地用途：
70年产权的房屋通常指的是住宅用地，而50年产权的房屋则可能属于工业用地或综合用地等非住宅用途。
2、房价和续期：
住宅用地在70年使用权到期后，依法可以自动续期，而非住宅用地如50年产权的房屋，其续期则需依法办理，可能涉及更多的法律和行政程序。
3、使用限制：
70年产权的住宅房屋可以安心居住，且到期后有望自动续签。而50年产权的房屋由于非住宅性质，可能面临无法自动续签的风险。
4、贷款条件：
购买50年产权房屋可能无法享受公积金贷款等优惠，且首付比例较高，贷款利率可能上浮，贷款年限也可能较短。相比之下，70年产权的住宅房屋在贷款条件上更为宽松。
5、生活费用：
50年产权的房屋可能按照商业标准收取水电等费用，而70年产权的住宅房屋则按民用标准收费，因此长期居住下来，50年产权房屋的生活成本可能较高。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
1.居住用地70年;
2.工业用地50年;
3.教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;
4.商业、旅游、娱乐用地40年;
5.仓储用地50年;
6.综合或者其他用地50年。
